Президент и премьер анонсировали открытие рынка земли с 1 октября 2020 года. Через год владельцы паев смогут спокойно продавать их или отдавать в залог банку. Кто-то уже сейчас начинает подсчитывать, сколько он заработает. Мы решили выяснить, сколько будет стоить гектар земли в Украине и как в дальнейшем будет меняться его цена.
Фактор НДО
В законопроекте, который был представлен как основа для открытия рынка, есть привязка стоимости земли к ее нормативно-денежной оценке (НДО). Это показатель стоимости гектара пашни, который отличается в зависимости от области. Например, В Черновицкой области гектар стоит почти 34 тысячи гривен, а в Житомирской – чуть больше 21 тысячи. В среднем по Украине - около 17,5 тысяч грн.
Показатель НДО используют для того, чтобы определить размер земельного налога, арендную плату за участки государственной и коммунальной собственности, а также государственную пошлину при мене, наследовании или дарении земельного участка. После открытия рынка НДО будет фигурировать и дальше.
Так, например, один из пунктов предусматривает, что "граждане, которым принадлежит право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, предназначенными для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, имеют право на выкуп таких земельных участков в собственность с рассрочкой платежа до пяти лет по цене, равной нормативной денежной оценке таких земельных участков без проведения земельных торгов".
Кроме того, законопроектом устанавливается минимальная стартовая цена продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности на торгах на уровне не ниже нормативной денежной оценки.
Самые осторожные оценки участников рынка говорят о том, что на начальном этапе стоимость земли будет всего на 10-20% выше, чем ее нормативно-денежная оценка. То есть, если у вас в регионе гектар земли стоит 25 тысяч гривен, то его цена на момент открытия рынка будет около 30 тысяч грн.
Но есть и более оптимистичные прогнозы. По данным компании IMF Group of Ukraine, прогнозируемая стоимость 1 га пашни в 2020 году должна составлять около 2,4 тысяч долларов. Эксперты говорят, что этот показатель немного завышен, и цену нужно будет скорректировать на 500 долларов вниз. То есть, земля на начальном этапе будет стоить до 2 тысяч долларов за гектар.
Среди причин называют тот факт, что на первом этапе предложение может немного опережать спрос. Дело в том, что поначалу землю готовы продавать от 10 до 15% владельцев паев, и на рынок сразу может попасть около 4 млн гектаров. Так что не исключено и падение цены из-за того, что покупатели не смогут переварить такой объем предложения.
Но со временем, когда часть земли выкупят, цена постепенно пойдет вверх. На сколько? Это будет зависеть от желания государства поддерживать прозрачные правила игры - как на рынке земли, так в налоговом законодательстве и защите прав инвесторов.
Как в Европе
Еще один метод оценки земли предполагает сравнение стоимости ее аренды и корреляции в сторону ориентировочной цены продажи. Как ориентир берут стоимость земли в ЕС и смотрят, за сколько ее можно арендовать. Например, самый дорогой гектар - в Нидерландах, там за него просят более 60 тысяч долларов, а в аренду сдают за 600 долларов в год. То есть, владелец зарабатывает всего 1% его стоимости.
Самое высокое соотношение арендных ставок и цен - в Литве (4%) и Болгарии (около 6%). В этих странах цены на землю относительно низкие по сравнению с экономической отдачей. По оценкам VoxUkraine, если в Украине соотношение арендных ставок и цен будет таким же, как в ЕС, следует ожидать, что средняя цена на землю составит около 3 тысяч долларов за гектар.
Фактор города и леса
Но некоторые земельные участки будут продаваться и покупаться в десятки раз дороже, чем в среднем по Украине. И дело тут не в ее урожайности, а в расположении.
Как говорят эксперты, застройщики начнут скупать сельхозземли вокруг крупных городов для дальнейшего изменения их целевого назначения. Со временем там будут строить жилые кварталы или коттеджные городки. В случае, если рядом есть вся необходимая для этого инфраструктура, такие земли могут продаваться по ценам от 50 до 100 тысяч долларов за гектар.
Но будут и участки, которые придется продавать с дисконтом. Эксперты говорят, что земли, которым нужна рекультивация – заросшие лесом или заболоченные – будут стоить дешевле 1000 долларов за гектар.
Компетентно
Сколько-сколько?
- Цена земли будет зависеть от спроса и предложения, а также от того, какой доход от этого "актива" сможет получить ее собственник, - считает заместитель директора ProAgro Group Мария Колесник. – Это капитальная инвестиция, как в строительство завода: инвестор рассчитывает на рентабельность бизнеса. Качество земли, конечно, тоже учитывается, ведь на менее плодородных грунтах урожайность ниже.
Мария Колесник напоминает, что у наших ближайших соседей, румын, цена стартовала приблизительно с 2000 евро за га, поэтому вряд ли у нас будет выше. Ведь в Украине аналогичные условия хозяйствования, в отличие от поляков, где на законодательном уровне выписано все по-другому.
Экономист компании ТОВ "УПГ-ІНВЕСТ" Николай Бадаев считает, что цена будет сильно зависеть от закона, который примут во втором чтении: чем либеральнее он будет, тем больше покупателей получат доступ к рынку и тем, соответственно, будет выше цена.
- Сейчас за аренду пая в 2,5 га платят около 10-15 тыс. грн в год или товарами в эквиваленте, это порядка 200 долларов за гектар, - говорит эксперт. - Ориентир горизонта планирования в нашей стране - это 5 лет, иногда 10. Поэтому лично я ожидаю цену в 1000-2000 долларов за гектар при текущих условиях, то есть что землю будет разрешено покупать только резидентам. Но это очень приблизительный прогноз: на самом деле никто сегодня не скажет точные цифры, ведь это будет впервые. Мы даже не знаем реальное количество потенциальных продавцов.
При этом исполнительный директор Украинской ассоциации производителей картофеля Оксана Руженкова не исключает, что минимальную цену установит государство.
- На рынке может царить полная вакханалия: не секрет, что достаточно много земель, в частности, вокруг городов-миллионников, отданы в бессрочную аренду, то есть фактически распроданы, - говорит Руженкова. - Был также момент, когда, пользуясь временным отсутствием ряда регулирующих документов, юристы по указанию своих клиентов выкупали паи у пайщиков: в Киевской области таким образом были проданы тысячи гектаров.
Эксперт рассказывает, что недавно крупный владелец госземли заявил о готовности продать около 475 тыс. га, и по некоторым данным 75 тыс. га уже приобретены иностранцами. Сегодня эти площади вместе с админпостройками предлагаются по интересной схеме: аренда для предприятия агронаправленности на 7 лет со стартовой ценой от 700 долларов за гектар. То есть по 100 долларов за гектар в год. А через 7 лет эти площади будут переданы в постоянное использование чрезвычайно любопытным путем: паи будут оформлены на участников АТО, и уже якобы они продадут их нынешнему "арендатору". И эти варианты сейчас активно изучают представители иностранного капитала, в частности, китайцы, иракцы, европейцы, которые готовы платить суммарно по 1600-1800 долларов за гектар.
- Подозреваю, что подобных схем и наработок вокруг рынка земли будет очень много, - резюмировала Руженкова. - Как гражданину Украины, мне не по себе от предстоящей "распродажи". Но логично, что земли "на перекрестке миров" - между Европой и Азией – не могут пустовать. Вот их и делят между собой более сильные и активные соседи. А мы просто наблюдаем и вряд ли что-то можем сделать.
|
