С открытием рынка земли для юридических лиц с украинским гражданством появились новые возможности и перспективы. Однако есть ли спрос? Фокусузнал, насколько активно покупают землю компании и фермерские хозяйства и действительно ли обогатится агробизнес.
С 1 января 2024 года начинается новый этап введения Закона "О рынке земли", что означает его открытие для юридических лиц. Если до 2024 года покупать сельскохозяйственную землю могли только физлица, а ограничение составляло 100 га, то теперь украинцы имеют право приобретать в собственность до 10 тысяч га земли. Что касается иностранных покупателей, то им до сих пор запрещено покупать украинскую землю: согласно закону, они смогут приобрести ее только после принятия решения на общенациональном референдуме. Однако пока проводить такой референдум не планируют.
Фокус исследовал главные изменения на рынке земли с начала нового года, а также разобрался с самой процедурой купли-продажи агроучастков.
Двухэтапное открытие рынка: что именно произошло в 2024 году
Адвокат юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры" Дмитрий Груба отметил, что открытие с 1 января 2024 года рынка для юридических лиц урегулировано непосредственно Земельным кодексом Украины.
С самого начала открытие рынка осуществлялось в два этапа.
- Рынок земли стартовал с 1 июля 2021 года и на этом этапе была открыта возможность приобретения земель физическими лицами с ограничениями до 100 га "в одни руки".
- Второй этап рынка стартовал с 1 января 2024 года и на этом этапе открыта возможность приобретения земель юридическими лицами с ограничениями до 10 тысяч га "в одни руки".
Заметим, что приобретать землю могут только юридические лица Украины, созданные и зарегистрированные по законодательству страны, участниками (акционерами, членами) которых являются только ее граждане, государство, территориальные общины. То есть, компании с иностранными акционерами (собственниками) покупать агроземлю в Украине не могут.
Необходимо осуществить детальное юридическое исследование земельного участка и прийти к согласию по всем существенным условиям купли-продажи
Какая процедура: купля-продажа земли в Украине — пошагово
По своей сути процедура покупки не отличается от той, что действовала для физических лиц на первом этапе открытия рынка земли.
"Как тогда, так и сейчас необходимо проводить детальное юридическое исследование земельного участка и прийти к согласию по всем существенным условиям купли-продажи.
Особое внимание стоит уделить наличию или же отсутствию преимущественного права.
Напомню, что такое право имеет в первую очередь лицо, у которого есть специальное разрешение на добычу определенных законом полезных ископаемых общегосударственного значения. Если такой земельный участок находится в пределах участка недр, предоставленного такому лицу в пользование (за определенными специфическими исключениями), а во вторую очередь — арендатор земельного участка", — объясняет Дмитрий Груба.
На втором этапе купли-продажи осуществляется процедура по уведомлению субъекта преимущественного права о продаже и его условиях (не позднее чем за два месяца до дня заключения договора зарегистрировать намерение о ее продаже в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, сообщить о таком намерении субъекта преимущественного права ценным письмом с описью вложений, уведомлением о вручении или лично под расписку и т.д.).
Эту процедуру курирует нотариус, который будет осуществлять удостоверение договора купли-продажи земельного участка.
"Если субъект преимущественного права не изъявил желания приобрести участок, то можно переходить к финализации сделки. Стоит помнить, что в случае нарушения преимущественного права, субъект такого права может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Следствием такого иска вполне вероятно может стать потеря приобретенного земельного участка", — пояснил адвокат.
Цена имеет значение: как определяется стоимость участка
Согласно данным Opendatabot, средняя стоимость гектара земли в Украине за все время работы рынка составляет около 37 тысяч грн за га. Первый месяц после возобновления работы в мае 2022 года цены достигали 43 тысяч грн за га.
Самая высокая цена за 1 га — в центральной части страны, ведь там традиционно самые плодородные земли.
По определению цены участка, то здесь действует договоренность между продавцом и покупателем.
Земельные участки сельскохозяйственного назначения могут приобретаться юридическими лицами только из частной собственности
"Цену земельного участка определяют стороны договора. Единственное ограничение установлено для земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев). До 1 января 2030 года цена таких участков не может быть меньше их нормативной денежной оценки", — отмечает старший юрист практики по недвижимости и строительству CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang Максим Морозов.
Прежде всего, согласно Порядку, при покупке земли должна проводиться проверка того, может ли соответствующее юридическое лицо действительно быть покупателем.
Юрист отметил, что земельные участки сельскохозяйственного назначения могут приобретаться юридическими лицами только из частной собственности, в частности, напрямую у физических лиц. Продажа таких участков государственной и коммунальной собственности все еще запрещена.
Инвестиции в землю: ожидать ли обогащения агросектора
По мнению Дмитрия Грубы, открытие второго этапа рынка земли в Украине не окажет влияния на инвестиционную ситуацию в агросекторе.
"Во-первых, рынок и дальше является закрытым для иностранцев. Во-вторых, у отечественных аграриев сейчас достаточно других проблемных вопросов, требующих их внимания и финансовых ресурсов, а "свободные" средства для приобретения земли в значительных объемах отсутствуют и не могут быть "вынуты" из оборота. Таким образом, бума на рынке земли в ближайшее время не прогнозируется . Показательным в этом случае является первый месяц года, в котором было проведено сделок с участием юридических лиц на около 200 га, что является достаточно скромной цифрой", — сообщил адвокат.
